건축물 용도변경 방법, 세입자가 가능한가?

 
통상 관습적으로 임차인이 자부담을하여 건축물 용도변경을 하는 경우가 많습니다. 


임차인이 건축물 용도변경을 하려는 경우 

보통 건축물의 경우 처음에 신고를 한 용도 이외에 개조를 하거나 이용을 하지 않는 것이 원칙입니다. 하지만 기존에 임차인의 건물사용 용도와 현재 자신이 건물을 사용하려는 목적이 달라 어려움을 겪는다면 건축물용도변경 신고 후 사용승인을 받아 이용을 하는 것이 맞습니다. 

 

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용도변경의 절차

 

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건축물 용도변경 비용은 임대인이 부담? 임차인이 부담?

 

정담: 임대인이 할 수도, 임차인이 할 수도 있다.

계약상 임차인의 계약의 주된 목적을 계약에 명시 또는 특약을 하였다면 통상 임대인이 임차인의 사용 수익을 위한 제공에 의무[용도변경 등]를 지게 되는 경우도 있다.

다만, 그러한 목적의 의사표시 없이 단순한 계약을 한후에 임차인이 임대인에게 요구한다면, 임대인은 그 의무를 하지 않게 되는게 관습적이다.

건축물 용도변경 비용은 임대인이 부담 임차인이 부담.txt

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용도변경 허가신청 대상?

하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경 시

건축물의 현재 용도가 속하는 시설군(施設群) 보다 상위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. (「건축법」 제19조제2항제1호).

라고 건축법에는 명시가 되어있는데

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건축물은 위험물을 기준으로 상위 시설군(1호 자동차관련 시설군: 자동차관련 시설)부터 하위 시설군(9호 그 밖의 시설군: 동물 및 식물관련 시설)까지 9개 시설군으로 위와 같이 분류된다.

 

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건축물의 용도 변경 

29개의 용도와 9개의 시설군

다음의 구분에 따른 각 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음과 같습니다(「건축법」 제19조제4항 및 「건축법 시행령」 제14조제5항).

 

1	자동차 관련 시설군	▪ 자동차 관련 시설
2	산업 등의 시설군	▪ 운수시설 ▪ 창고시설 ▪ 공장 ▪ 위험물저장 및 처리시설 ▪ 자원순환 관련 시설 ▪ 묘지관련 시설 ▪ 장례시설
3	전기통신시설군	▪ 방송통신시설 ▪ 발전시설
4	문화 및 집회시설군	▪ 문화 및 집회시설 ▪ 종교시설 ▪ 위락시설 ▪ 관광휴게시설
5	영업시설군	▪ 판매시설 ▪ 운동시설 ▪ 숙박시설 ▪ 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6	교육 및 복지시설군	▪ 의료시설 ▪ 교육연구기설 ▪ 노유자시설(老幼者施設) ▪ 수련시설 ▪ 야영장 시설
7	근린생활시설군	▪ 제1종 근린생활시설 ▪ 제2종 근린생활시설(대중생활시설은 제외함)
8	주거업무시설군	▪ 단독주택 ▪ 공동주택 ▪ 업무시설 ▪ 교정시설 ▪ 국방·군사시설
9	그 밖의 시설군	▪ 동물 및 식물 관련 시설

 

※ 근린생활시설이란?

 

 “근린생활시설”이란 「건축법」에 따른 건축물의 용도 중 하나로 슈퍼마켓 등 보통 일상생활에 필요한 시설을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 53쪽).

 

 

 근린생활시설은 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 나뉩니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 53쪽).

 

√ 제1종 근린생활시설 : 「건축법 시행령」 별표 1 제3호가목 소매점 등에서부터 제3호자목 출판사 등까지의 생활에 꼭 필요한 필수적 시설

 

√ 제2종 근린생활시설 : 「건축법 시행령」 별표 1 제4호가목 공연장 등에서부터 제4호러목 노래연습장 등까지의 생활하는데 유용한 시설

※ 각 용도별 건축물의 종류는 「건축법 시행령」 별표 1에서 확인할 수 있습니다.

 

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건축물용도변경 관련법규: 「건축법」, 「행정심판법」, 「행정소송법」, 「건축법 시행령」, 「건축법 시행규칙」, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」

 

 

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용도변경 신고대상(영등포구)
 

용도변경 신고대상(영등포구).hwp

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용도변경의 절차 

용도변경은 아래의 단계에 따라 진행된다. 

괄호 안은 행위자와 소요기간을 나타내며, 용도 변경하는 면적이 100m² 미만인 경우에는 9~12단계의 절차는 생략할 수 있다. 


1단계 용도변경 가능 여부 검토 (건축사사무소, 지자체 건축과) 

2단계 용도변경 의뢰 (건축주 또는 임차인, 2~5일 소요) 

3단계 현장 조사 및 실측 (건축사 사무소) 

4단계 용도변경 도서 작정 (건축사 사무소)

5단계 용도변경 허가 신청서 또는 신고 신청서 접수 (건축사 사무소) 

6단계 관련 부서 협의 (해당 시청, 구청 관련 부서 및 소방서, 교육청 등) 

7단계 용도변경 허가 필증 또는 신고필증 교부 (시청, 구청) 

8단계 공사 착수 (건축주 또는 임차인) 

▼ 용도변경하려는 바닥면적의 합계가 100m² 이상인 경우는 공사 완료 후 건축물의 사용승인을 신청한다.

9단계 사용승인 도서 작성 (건축사 사무소, 5~10일 소요) 

10단계 사용승인 신청서 접수 (건축사 사무소) 

11단계 현장조사 (시청, 구청 담당자) 

12단계 사용승인서 교부 (시청, 구청) 

13단계 건축물대장 변경 (시청, 구청, 1~3일 소요)
 

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건축물의 용도와 임대인의 책임

건축물의 용도와 임대인의 책임.txt

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임차인이 상가 임대차 계약을 체결할 때는 내가 경영하고자 하는 업종이 그 상가에 입점할 수 있는지 확인을 해야 하는 것은 당연하다. 이를 위해서 건축물 대장상의 용도를 꼭 확인해야 하는데, 이를 제대로 확인하지 않고 임대차 계약을 체결했다가 용도가 달라 해당 사업을 하지 못할 수가 있다. 
A는 편의점의 본사에 가맹계약 양도양수를 승낙할 것을 요청했으나, 편의점 본사는 ‘건물의 용도변경으로 더 편의점의 영업이 불가능’하다는 이유로 가맹계약을 해지하였다.
부동산에 대한 임대차 계약을 체결하면, 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도해야 한다(민법 제623조 전단). 우리가 부동산을 임대하는 이유는 사용하기 위해서이다. 여기에서 사용은 ‘임대 목적에 맞게’ 사용하는 것을 말한다.
따라서 임차인이 계약 때문에 정하여진 목적에 따라 사용․수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 만약 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용․수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야 한다.
우리 판례는 “임대인의 임차목적물의 사용․수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.”라고 하여, 이런 경우에도 임대인의 책임을 인정하고 있다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 보증금반환).
위 사안의 경우 임대인 C 회사가 건물의 용도변경이 있었음에도 별다른 검토 없이 A와 기존과 동일한 임대차 계약을 체결한 것이 문제이다. 

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사용승인을 아직 받지 않은 신고 대상의 용도 변경은?

건축물 소유자가 별도로 건축물대장 기재사항 변경을 신청해야 하는지 여부

건축물 소유자가 별도로 건축물대장 기재사항 변경을 신청해야 하는지 여부.txt

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질의: 민원인 - 사용승인을 받지 않는 신고 대상 용도변경의 경우, 용도변경에 따라 건축물대장의 기재사항을 변경하기 위해서는 건축물 소유자가 별도로 건축물대장 기재사항 변경을 신청해야 하는지 여부(「건축법」 제19조 등 관련)
회답 :
  건축물의 소유자가 「건축법」 제19조제5항 단서에 따라 사용승인을 받지 않아도 되는 건축물 용도변경의 신고를 한 후 그 용도변경에 따라 건축물대장의 표시사항을 변경하기 위해서는 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제18조제1항 본문에 따라 건축물대장의 표시사항 변경 신청을 해야 합니다.

 

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건축물 용도 변경과 임대인의 의무 - 대법원 2021. 4. 29 선고 2021다202309 판결

 
https://www.kci.go.kr/kciportal/ci/sereArticleSearch/ciSereArtiView.kci?sereArticleSearchBean.artiId=ART002741872
임대인의 수선의무를 발생시키는 사용・수익의 방해에 해당하는지는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용・수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차 계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다. 대상판결(대법원 2021. 4. 29 선고 2021다202309 판결)의 경우, 피고 B 회사가 원고에게 하자 즉 건축물의 용도를 공장으로 변경하여 둔 것을 다시 근린생활시설로 변경하지 아니하고 목적물을 인도하였다. 이 사건 임대차 계약 시에 피고 B 회사와 원고는 임차 목적이 편의점 운영임을 약정하였으므로, 임대인 피고 B 회사는 임차인 원고가 편의점 운영을 위한 영업신고나 담배소매인 지정신청 등이 가능하도록 할 의무가 있다고 볼 것이다. 피고 B 회사가 건축물의 용도를 편의점 운영과 담배소매인 지정신청 등이 가능한 근린생활시설로 변경하지 않고 목적물을 인도한 것은 목적물 인도의무를 위반한 것이다. 그리고 그 이후 피고 B 회사는 여전히 건축물의 용도를 공장에서 근린생활시설로 변경할 수선의무를 부담하고 있다고 볼 것이다.

다만, 대상판결은 임대차 계약의 성립과 임대인의 임차목적물 사용・수익 상태 유지의무의 정형화된 틀에서만 판시하였는데, 임대차 계약에 이르게 된 경위나 동기 등을 세심히 살폈더라면 신의칙이나 형평의 원칙 등을 통하여 임대인의 수선의무를 부정할 수도 있었다고 생각된다.

 
 
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