공인중개사 시험 문제 풀이 001 영속성
다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은?
○ 소유함으로써 생기는 자본이익(Capital Gain)과 이용하여 생기는 운용이익(Income Gain)을 발생시킨다.
○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
○ 부동산 관리의 중요성을 강조하게 된다.
① 부동성
② 개별성
③ 인접성
④ 영속성
⑤ 적재성
키워드: 가격이 하락해도 (재산자체가) 소모되지 않는 영속성, 영속성은 [永길 영, 續이을 속, 性성질 성] 한자뜻 풀이로 보면 길게 이어지는 성질 즉, 변하지 않는다는 뜻입니다. 토지는 시간의 경과나 사용으로 인하여 마멸되거나 소모되지 않는다는 특성입니다.
>> 영속성이란 부동산 특성 중 자연적 특성의 하나로 토지는 사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모 또는 마멸되지 않는다는 특성입니다.
감가상각이란 시간의 흐름에 따라 자신의 가치가 감소하는 것을 말하는데 토지는 물리적 감가상각의 제공을 배제시키는 근거가 됩니다.
가격이 하락해도 소모가 되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대할 수 있어 가치 보존력이 우수하게 됩니다
그리고 내용연수가 무한해서 계속 이용할 수 있어 미래의 수익을 가정하고
가치를 평가하는 직접환원법의 적용이 가능하여 소유이득(운영)과 자본이득(매각)이
분리되고 부동산 시장의 매매시장뿐만 아니라 임대차 시장이 발달되게 됩니다
추가설명
자연적 특성이란토지의 물 그 자체로서 지니고있는 선척적 특성을 말하며,그 속성으로는 부동성, 부증성, 영속성, 개별성,인접성이 있습니다.
1. 부동성
토지의 지리적 위치는 인간의 힘으로 이동시킬수 없다는게 특성입니다. 물리적 위치와 관련된 부분으로 보석처럼 재물을 다른 곳으로 이동이 불가능한 뜻입니다. 실재 물리적으로 이동되지 못한다는 뜻입니다.
이와같이 부동산의 위치가 고정됨으로써 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산가치에 영향을 주게 되는데,이를 외부효과라합니다. 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도 지역 지정 등이 달라지고,또 그 이용상태도 달라질수 있습니다.
외부효과란?
어떤경제활동이 다른 사람에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 주면서도 대가나 비용을 지불하지 않는것을 말합니다.
⊙부동성으로 인해 파생하게되는 특징
1.부동산과 동산을 구별짓는 근거가 됩니다.
2.부동산 활동을 임장활동,정보활동으로 만듭니다.
3.부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화합니다.
4.부동산시장을 추상적 시장,불완전 경쟁시장으로 만듭니다.
5.물리적 위치의 고정성 토지의 유용성을 지배하는 역할을 합니다
위치의 고정성과 인접성을 고려하면 지역 분석의 근거가되며,가격경정에 적합의
원칙과 외부성의원칙의 근거가 됩니다.
6.토지의 이용방식 및 입지선정에 영향을 미칩니다.
7.중앙정부나 지방자치단체의 제도적 규제의 대상이 되기가 쉽습니다.
8.동산 비교하여 사회 심리적 요인에 의한 영향이 상반된 활동으로 나타납니다.
9.사회적으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축됩니다.
부증성
부증성이란 말 그대로 '토지의 면적을 증가시킬수 없다'는 특징입니다.
즉 '토지는 생산이 불가능하다 혹은 토지의 양은 고정되어 있다'는 말입니다.
공유수면을 매립한다든지 바다를 메워 택지를 조성하는 것은 토지의 물리적 공급을 의미하는것은 아니고
바다로 사용되던 토지를 택지로 사용하게 되었다는 용도 전환의 의미로 파악해야 합니다 .
이런 측면에서 매립지,조성지,간척지,의 경우에도 물리적은 부증성이 적용되고
부증성의 예외라 할수는 없습니다.
⊙부증성으로인해 파생하게되는 특징
1.생산비 법칙이 원칙적으로 적용되지 않습니다.
2.토지부족문제의 원인이 되어,지가상승 문제가 발생합니다.
3.완전비탄력적인 공급곡선을 가지므로,균형가격이 자연스럽게 형성되지않습니다.
4.토지의 증가를 전제로 이론은 성립할수없습니다.
5.경제적 측면에서 토지의 공급은 생산공급이 아니라,용도변경의공급,보유공급이 되게 합니다.
6.토지이용을 집약화시킵니다.
7.토지의 공급제한으로 인해 공급자경쟁보다는 수요자경쟁을 이야기합니다.
8.토지의 대한 독접소유욕을 갖게 합니다 .태양광선,공기및 비와 같은 자연물은 무한하여
소유욕이 안생기나,자연물인 토지는 유한하여 소유욕을 발생시킵니다.
9.토지의 희소성을 시간의 경과에 따라 증가시킵니다.
10.토지는 생산비를 투입하여 생산할수없기때문에 물리적 공급은 불가능하나 용도적 공급은 가능합니다.
11.토지의 공급 제한으로 인하여 부동산활동에 있어서 최유효이용의 원칙의 근거가 됩니다.
【토지의공급】
1.물리적 측면에서의 공급 ⇒공급곡선:수직선
2.경제적 측면에서의 공급 ⇒공급곡선:우상향
영속성
영속성은 [永길 영, 續이을 속, 性성질 성] 한자뜻 풀이로 보면 길게 이어지는 성질 즉, 변하지 않는다는 뜻입니다.
토지는 시간의 경과나 사용으로 인하여 마멸되거나 소모되지 않는다는 특성입니다.
아파트나 다른 건물과 같은 부동산의 경우에는 오래되면 낡기도 하고 허물고,
새로 짓는 등 세월에 따라 변하지만 토지는 몇 천년 전이나 그 이후나 동일하게 그 자리에 머물고 있습니다.
⊙영속성으로 인해 파생하게 되는 특징
1.부동산 활동에 장기적 배려가 요구됩니다.
2.물리적 감가상각이 배제됩니다.
3.토지의 가치보존력을 우수하게 하며,소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용가능하게 합니다.
4.토지의 수익 등의 유용성은 영속적이고 건물은 반영속적입니다.
5.소모를 전제로 하는 이론이나 사고방식은 물리적 토지에는 해당되지 않습니다.
6.부동산 관리의 의의를 크게 합니다 .
7.투자재로서의 선호성을 높여줍니다.
8.부동산가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거가 됩니다.
9.장기투자를 통해 소득이득과 자본이득을 얻을수있습니다.
개별성
-개별성은 부동산시장에서 상품간 대체관계를 제약할수도 있으며 토지의 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인이 되기도 합니다.
-물리적 대체 : 토지는 옮길 수 없고 늘릴 수도 없으므로 물리적 대체는 이루어 질수 없어서, 부동산 상품간에는 완전한 대체관계가 성립이 될 수 없습니다.
1-개개 부동산의 가격,수익,감가 등을 개별화, 구체화
2-부동산현상의 개별화,일물일가의 법칙 적용을 배제
3-대상부동산과 다른 부동산과의 비교가 어려움 (모두 차별성이 있다)
4-개별분석, 감정평가활동 등을 요구
5-상품의 비표준화성, 시장기구의 비조직성,거래의 은밀성(비공개성)
6.특정부동산에 대한 시장정보를 수집하기 어렵고 거래비용이 높아 질 수 있다.
⊙개별성으로 인해 파생하게되는 특징
1.토지의 가격이나 수익 등을 개별화 /구체화시키므로 일물일가의 법칙이 적용되지않고,
개별분석의 필요성을 제기합니다.
2.부동산의 비교를 어렵게 합니다.
3.부동산 현상을 개별화하는 이론적 근거가 되므로 , 부동산학에 있어서 원리의 도출이나
이론의 전개가 곤란합니다.
4.개개의 부동산을 독점화시킵니다.
5.토지의 완전한 대체 관계를 제약합니다.
인접성
어떤 지역은 다른 지역과 인접하고,각각의 토지는 그옆의 토지와 인접한다는 특성입니다.
토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계에 있습니다. 따라서 특정토지의 개발과 사용은 인근
토지에 커다란 영향을 미치므로 ,외부경제 및 외부불경제와 밀접한 관계가 있습니다.
⊙인접성으로 인해 파생하게되는 특징
1.각각의 부동산에 대하여 인접 토지와의 협동적 이용을 필연화시킵니다.
2.토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 됩니다.
2.소유와 관련하여 경제 문제를 야기 시킵니다.
3.가격형성에 인접지의 영향을 받게 되며,지역분석을 필연화시킵니다.
4.개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 됩니다.
5.부동산의 용도측면에서의 대체 가능성을 존재하게 됩니다.
토지의 자연적 특성
-절대적(물리적)위치는 불변：부동성 , ↔ 상대적 위치는 가변적
-물리적 공급은 불가능 : 부증성 , ↔ 용도적 공급은 가능 : 다양성
-물리적 감가를 적용 배제 : 영속성 ↔ 기능적이며 경제적 감가는 적용
-물리적 대체는 불가능： 개별성 ↔ 용도적 대체는 가능 : 인접성
용도적 공급
특정용도 토지의가격이 상승하면 특정용도 토지의 공급량(면적)을 증가 시킬수 있다는 의미입니다.
예를 들어 택지의 가격이 상승하면 농지나 임지등을 택지로 용도전환 하게 되어 농지나 임지면적은 감소하고 택지면적은 증가한다는 뜻입니다.
용도적 대체
예시로, 한 지역에서 택지의 가격이 상승하면 농지나 임지를 용도전환 하여 택지를 대체하게 되므로 농지나 임지면적은 감소하고 택지면적은 증가한다는 뜻입니다.
문제풀이:
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